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政府指導(dǎo)價(jià)范圍變窄了

《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

其中，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

非住宅、別墅(包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等)等非普通住宅、已成立業(yè)主大會(huì)的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分業(yè)主(物業(yè)使用人)需要或接受業(yè)主(物業(yè)使用人)委托開展的特約服務(wù)收費(fèi)；車輛停放服務(wù)費(fèi)等均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

解讀：在老政策中，政府指導(dǎo)價(jià)的范圍更廣：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅(含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加)和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士表示，如今業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求也越來越多元化，物業(yè)費(fèi)更多實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，是適應(yīng)當(dāng)下物業(yè)行業(yè)的發(fā)展變化，也是鼓勵(lì)業(yè)主與物業(yè)雙方重視協(xié)商、實(shí)踐契約精神。

停車服務(wù)費(fèi)概念更明晰了

《辦法》對(duì)車輛停放服務(wù)費(fèi)有明確規(guī)定：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務(wù)收費(fèi)包括車位服務(wù)費(fèi)和場(chǎng)地使用費(fèi)。其中專有車位(庫(kù))，應(yīng)交納車位服務(wù)費(fèi)；車位租用使用人應(yīng)當(dāng)交納車位服務(wù)費(fèi)和場(chǎng)地使用費(fèi)。

解讀：在老辦法中，停車服務(wù)費(fèi)并未明確“車位服務(wù)費(fèi)”和“場(chǎng)地使用費(fèi)”兩個(gè)概念。這容易引發(fā)矛盾：物業(yè)收了停車服務(wù)費(fèi)，車輛發(fā)生受損、被盜等情況就找物業(yè)企業(yè)；而物業(yè)企業(yè)認(rèn)為其只是收取的場(chǎng)地服務(wù)費(fèi)，并不負(fù)責(zé)車輛的情況。此次《辦法》對(duì)這一概念更加細(xì)化，雙方在合同中共同約定，有利于減少業(yè)主與物業(yè)之間關(guān)于停車服務(wù)的“扯皮”。

外來車輛停放不再被排斥了

對(duì)于外來車輛停放問題，此次《辦法》進(jìn)行了修訂：合肥市鼓勵(lì)有條件的住宅小區(qū)接受其他外來車輛停放，并按規(guī)定履行有關(guān)程序。具體停放時(shí)段、免費(fèi)時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商約定，并在車輛進(jìn)出口顯著位置進(jìn)行公示。

物業(yè)公司對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)執(zhí)行公務(wù)以及為業(yè)主(物業(yè)使用人)提供救護(hù)的臨時(shí)挺煩該車輛免收停車費(fèi)；對(duì)配送、維修、安裝、裝潢、郵遞等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛提供便利，在一定時(shí)限內(nèi)免收停車費(fèi)。

解讀：這也是相比老辦法的一大變化之一，也是考慮到現(xiàn)實(shí)情況。如今停車位資源緊缺，停車難的問題日益突出，鼓勵(lì)有條件的小區(qū)，在滿足本居住區(qū)停車需求的前提下，允許外來車輛停放，比如可以利用錯(cuò)時(shí)停車進(jìn)行有償服務(wù)等。不過這關(guān)鍵要征得廣大業(yè)主同意，且
收益要用于小區(qū)建設(shè)及業(yè)主。
 

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理若干政策解釋
 

一、《合肥市物業(yè)收費(fèi)實(shí)施辦法》（合發(fā)改服價(jià)〔2019〕1080號(hào)）以下簡(jiǎn)稱《辦法》

二、《關(guān)于調(diào)整合肥市區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（合發(fā)改服價(jià)〔2019〕1081號(hào)）以下簡(jiǎn)稱《通知》

1、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理形式是如何確定的？

答：根據(jù)《安徽省定價(jià)目錄》（皖價(jià)法〔2018〕17號(hào)）規(guī)定：普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)定價(jià)形式屬于政府指導(dǎo)價(jià)。

2、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式？

《辦法》第五條：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

非住宅、別墅（包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等）等非普通住宅、已成立業(yè)主大會(huì)的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分業(yè)主（物業(yè)使用人）需要或接受業(yè)主（物業(yè)使用人）委托開展的特約服務(wù)收費(fèi)；車輛停放服務(wù)費(fèi)等均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過物業(yè)服務(wù)合同約定。

3、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成？

《辦法》第七條：物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊、合理利潤(rùn)、法定稅費(fèi)以及經(jīng)全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用組成。

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支的，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出。

4、普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)采取的形式？

普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可采取包干制或酬金制。

《辦法》第十條：普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)采取包干制形式。業(yè)主大會(huì)成立后可以采取包干制或者酬金制形式，具體物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)形式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

包干制是指由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈利或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。

5、物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)面積怎計(jì)算？

《辦法》第十二條：物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按照房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記的建筑面積計(jì)算；尚未登記的，暫按購(gòu)房合同記載的建筑面積計(jì)算。

6、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)是否“實(shí)行一費(fèi)制”？

實(shí)行一費(fèi)制。

《辦法》第二十二條：普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)中包含的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電等公共能耗費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

二次供水未移交給供水部門的供水設(shè)備，其增壓水泵運(yùn)行費(fèi)用可據(jù)實(shí)分?jǐn)偸杖。�分�(jǐn)偳闆r應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示，接受監(jiān)督。

7、物業(yè)公司為業(yè)主提供特約服務(wù)如何收費(fèi)？

《辦法》第二十四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照與業(yè)主（物業(yè)使用人）的約定，提供特約服務(wù)并收取相應(yīng)的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主（物業(yè)使用人）提供特約服務(wù)時(shí)，雙方應(yīng)本著平等自愿的原則，不得強(qiáng)行簽訂服務(wù)協(xié)議、強(qiáng)行收費(fèi)。

8、保障性住房物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)政策？

《辦法》第三十三條：保障性住房按照普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策執(zhí)行，對(duì)于保障對(duì)象的具體補(bǔ)貼政策，依據(jù)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的普通住宅小區(qū)、單位宿舍和業(yè)主自治的住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理，可參照本辦法，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下執(zhí)行。

9、普通住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)政策？

《辦法》第十七條：新建普通住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；非新建且未成立業(yè)主大會(huì)的普通住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)執(zhí)行前期物業(yè)服務(wù)合同約定，合同到期后，如需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。

10、普通住宅小區(qū)對(duì)外來車輛停放收費(fèi)政策？

《辦法》第十八條：鼓勵(lì)有條件的住宅小區(qū)接受其它外來車輛停放，并按規(guī)定履行有關(guān)程序。具體停放時(shí)段、免費(fèi)時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商約定，并在車輛進(jìn)出口顯著位置進(jìn)行公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)行公務(wù)以及為業(yè)主（物業(yè)使用人）提供救護(hù)的臨時(shí)停放車輛免收停車費(fèi)；對(duì)配送、維修、安裝、裝潢、郵遞等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛提供便利，在一定時(shí)限內(nèi)免收停車費(fèi)。

11、調(diào)整后合肥市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？

《通知》第一條：普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，根據(jù)物業(yè)類型和物業(yè)服務(wù)等級(jí)制定基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，上下浮動(dòng)不超過20%。各等級(jí)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為：有電梯的住宅甲級(jí)1.7元/m²·月、乙級(jí)1.5元/m²·月、丙級(jí)1.3元/m²·月、丁級(jí)1.1元/m²·月；無電梯的住宅甲級(jí)1.2元/m²·月、乙級(jí)1.0元/m²·月、丙級(jí)0.8元/m²·月、丁級(jí)0.6元/m²·月。

12、新《辦法》、《通知》出臺(tái)后老小區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)怎樣調(diào)整？

《通知》第三條：本通知下發(fā)前已簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同約定執(zhí)行，如需調(diào)整，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

13、現(xiàn)行我市普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與周邊城市比較屬中等偏下水平。

例如：南京（2017年制定），共分5等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為，無電梯：1.3-1.7、1-1.3、0.7-1、0.5-0.7和0.5以內(nèi)元/㎡˙月；有電梯：2.1-2.6、1.6-2.1、1.2-1.6、0.9-1.2和0.9以內(nèi)元/㎡˙月，最高限價(jià)為2.60元/㎡˙月；

杭州（2017年制定），甲乙丙丁收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為，無電梯： 1.8、1.3、0.95和0.75元/㎡˙月，有電梯：2.2、1.7、1.25和0.95元/㎡˙月，可上下浮25%，最高限價(jià)為2.75元/㎡˙月；

武漢（2017年制定），共分5等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為,無電梯0.5～2.5元/㎡˙月，有電梯1.0～3.0元/㎡˙月，可上浮20%，下浮不限，最高限價(jià)為3.60元/㎡˙月；

鄭州（2014年制定），共分5等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為，無電梯0.2～0.7元/㎡˙月；有電梯0.73～1.73元/㎡˙月，可上浮10%，下浮不限，最高限價(jià)為1.90元/㎡˙月。

原始文件 合肥市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法