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出租房屋，必須要登記備案；人均承租建筑面積不得低于10平方米；廚房、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、地下儲(chǔ)藏室不能當(dāng)成“臥室”出租。從5月1日起，這些規(guī)定將在合肥正式實(shí)行。租房時(shí)，只要看一眼“租賃證”，就知道房子能不能租。

    租房時(shí)要看有無(wú)“租賃證”

    5月1日起，《合肥市房屋租賃管理辦法》將正式施行。記者從昨天的新聞發(fā)布會(huì)上了解到，這部規(guī)范房屋租賃行為的條例，特色之一是完善了登記備案制度。

    新規(guī)的適用范圍擴(kuò)大到合肥區(qū)域內(nèi)所有房屋的租賃管理。更明顯的改變是，今后出租房屋，必須要辦理登記備案手續(xù)。“出租人或其委托代理人，在房屋租賃合同訂立后十五日內(nèi)，到房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。”新規(guī)中說(shuō)明，出租人登記備案時(shí)，要提供房屋租賃合同、出租人的身份證明、承租人及其承租房屋的同住人員身份證明和相關(guān)信息、房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明等材料。不僅如此，房屋轉(zhuǎn)租、續(xù)租還需要辦理房屋租賃登記備案變更、延續(xù)手續(xù)。

    “租賃房屋登記備案以后，出租人能領(lǐng)到‘租賃證’。在社居委網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，也能查到備案信息。”合肥市房管局副局長(zhǎng)彭守余說(shuō)，登記備案的好處很明顯，除了便于管理外，最主要是保證了出租房屋的質(zhì)量。房屋屬于違法建筑，或不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，都無(wú)法通過(guò)備案。也就是說(shuō)，租房時(shí)，只要看一眼“租賃證”，就知道房子能不能租。

    合租門(mén)檻人均要有10平米

    把房屋分割成一間間“鴿子籠”，或是把地下室當(dāng)臥室出租，這些情況在房屋租賃中很常見(jiàn)，但今后在合肥都將屬于違規(guī)行為。

    新規(guī)施行后，出租人要掌握兩個(gè)概念：“最小出租單位”和“最低人均承租面積”。“最小出租單位”指的是必須以原始設(shè)計(jì)房間為最小出租單位，同時(shí)不得將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等出租供人居住。而“最低人均承租面積”，標(biāo)準(zhǔn)是人均承租建筑面積不得低于10平方米。

    “建筑面積120平方米的房子，理論上可以出租給12個(gè)人。”合肥市法制辦副主任吳昌文介紹說(shuō)，廚房等地不能出租供人居住，但面積是包括在建筑面積當(dāng)中，直接除以10就是房客人數(shù)的上限。“建筑面積在房產(chǎn)證上寫(xiě)得很清楚，只要數(shù)一數(shù)人頭，就知道是不是超標(biāo)。”吳昌文解釋說(shuō)，在實(shí)際操作中，最小出租單位允許住好幾個(gè)人，但是絕對(duì)不容許把房間隔開(kāi)。那么，在不超過(guò)人數(shù)上限的前提下，想要住得寬敞點(diǎn)，架子床可能是一個(gè)好選擇。

    11個(gè)管理部門(mén)緊盯房屋租賃

    新規(guī)出臺(tái)后，不僅會(huì)有11個(gè)管理部門(mén)“盯著”出租房屋，而且，中介、物業(yè)也都有知情上報(bào)的義務(wù)。

    房管、公安、人口和計(jì)劃生育、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、城市管理、文化衛(wèi)生、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、工商行政管理、地稅等部門(mén)，統(tǒng)統(tǒng)跟出租房聯(lián)系到一起。“以往，房屋租賃的管理部門(mén)只有6個(gè)，現(xiàn)在一下子擴(kuò)展到11個(gè)。”吳昌文介紹說(shuō)，新規(guī)使用的房屋租賃并不是單純的住宅用房，還有商業(yè)用房、工業(yè)用房等等，所以這么多部門(mén)交織到一塊是必然的。加強(qiáng)房租租賃管理力度的同時(shí)，也方便了租賃雙方，如果產(chǎn)生糾紛或問(wèn)題，租賃雙方可以找到具體的管理部門(mén)，不會(huì)出現(xiàn)“踢皮球”現(xiàn)象。

    新規(guī)還賦予中介和物業(yè)相應(yīng)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)存在房屋租賃事實(shí)且沒(méi)有登記備案的，需督促出租人辦理租賃登記備案手續(xù)，并上報(bào)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處。

    偷租亂租最高能罰三萬(wàn)元

    新規(guī)施行后，如果包租婆不按照規(guī)矩辦事，最直接的后果可能是：不光租金收不回來(lái)，還得交上一大筆罰單。

    出租人將不得出租的房屋出租，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)責(zé)令限期改正，如果沒(méi)有違法所得的，可以處以五千元以下罰款；有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下罰款，不過(guò)罰款不會(huì)超過(guò)三萬(wàn)元。如果出租房屋不符合最小出租單位或者人均承租建筑面積要求，或者將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室出租供人員居住，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將責(zé)令限期改正。如果出租人逾期不改正，將收到五千元以上一萬(wàn)元以下的罰單。出租人未在規(guī)定期限辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者未在規(guī)定期限辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)、注銷手續(xù)的，也將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

    所謂“租房稅”:

    采取綜合征收稅率方式

    如每月租金1500元

    或月繳稅60元

    以往，辦理房地產(chǎn)租賃手續(xù)，需要繳100元手續(xù)費(fèi)，新規(guī)取消了該項(xiàng)收費(fèi)。但與此同時(shí)，登記備案制度為稅費(fèi)征收提供了條件，出租人今后要繳“租房稅”。

    “稅費(fèi)的征收，是按照國(guó)家政策執(zhí)行的，并不是無(wú)中生有。”合肥市法制辦副主任吳昌文說(shuō)，對(duì)出租人而言，一直以來(lái)都有包括個(gè)人所得稅在內(nèi)的多種稅費(fèi)，只是此前房屋租賃多是私下的行為，繳稅全靠個(gè)人自覺(jué)。今后，所有房屋租賃行為都要登記備案，就為征稅提供了可能。而所謂的“租房稅”只是籠統(tǒng)的說(shuō)法，并沒(méi)有這樣一個(gè)稅種，合肥市將對(duì)個(gè)人出租房屋采取綜合征收稅率方式征收稅款。

    其中，個(gè)人出租住宅類用房，月租金20000元以下的，綜合征收率為4%；月租金20000元以上(含20000元)的，綜合征收率為8%。個(gè)人出租非住宅類用房，月租金在20000元以下的，綜合征收率為10%；月租金20000元以上(含20000元)的，綜合征收率為15%。現(xiàn)在合肥的單身公寓，每月租金大多在1500元左右，也就是說(shuō)每個(gè)月要繳稅60元。相對(duì)而言，門(mén)面房出租人可能會(huì)比較心痛，因?yàn)樵伦獬�過(guò)20000元，每個(gè)月至少要繳稅3000元。

    房管局：將發(fā)布租金指導(dǎo)價(jià)

    有沒(méi)有這樣一種可能，出租人自己掏腰包交了稅，而且還不提高租金？在市場(chǎng)主導(dǎo)的環(huán)境下，即便上級(jí)管理部門(mén)“插手”，也很難出現(xiàn)這種情況。

    新規(guī)施行后，市房管局將會(huì)同物價(jià)部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)，適時(shí)發(fā)布房屋租金指導(dǎo)價(jià)。據(jù)悉，合肥之前就有租金指導(dǎo)價(jià)，但它只是起一個(gè)指導(dǎo)的作用，并不是強(qiáng)制的。不同地段、學(xué)區(qū)、年限的房屋，都有不同的指導(dǎo)價(jià)。通常，如果市場(chǎng)穩(wěn)定，指導(dǎo)價(jià)會(huì)一年發(fā)布一次。但是，如果市場(chǎng)波動(dòng)較大，可能每月發(fā)布一次指導(dǎo)價(jià)。

    雖然指導(dǎo)價(jià)對(duì)決定租金高低沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義，但是，從管理部門(mén)的態(tài)度不難看出，他們也思考過(guò)新規(guī)可能出現(xiàn)的“負(fù)面效應(yīng)”，并采取了一定的應(yīng)對(duì)措施。至于應(yīng)對(duì)措施能否有效果，以及如何降低負(fù)面效應(yīng)，在實(shí)際操作中自然能見(jiàn)分曉。總的來(lái)說(shuō)，新規(guī)的施行，對(duì)規(guī)范合肥房屋租賃市場(chǎng)有著里程碑式的意義，它讓紊亂的房屋租賃市場(chǎng)重返良性發(fā)展的道路。

    出租人： 大家漲才會(huì)跟著漲

    從今往后，合肥的包租婆要繳稅，這筆錢(qián)理應(yīng)包租婆自掏腰包。但是，會(huì)不會(huì)通過(guò)漲房租的方式，轉(zhuǎn)嫁到房客身上？

    “看看再說(shuō)吧，大家都漲我肯定也漲。”家住瑤海區(qū)的李女士，是位地地道道的“包租婆”，聽(tīng)聞新規(guī)即將施行后，她表示要觀望一番再做打算。李女士說(shuō)，現(xiàn)如今漲房租也不是件容易的事情，她跟房客簽了1年的合同，沒(méi)等合同期滿按理說(shuō)是不能漲房租的。但是，如果不漲房租，也就意味著拿到手的錢(qián)比以前少，這讓她很矛盾。李女士說(shuō)，如果“行情”好的話，同等房子的租金都在漲，她也會(huì)跟著漲一點(diǎn)，而房客應(yīng)該也能接受。記者隨后采訪了多個(gè)出租方，他們的態(tài)度跟李女士大致相同。

    記者了解到，像李女士這樣的包租婆，在新規(guī)實(shí)施之前就已經(jīng)簽訂了房屋租賃合同，而且租賃期限又尚未屆滿。可以在5月1日起三個(gè)月內(nèi)，到租賃房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處辦理登記備案手續(xù)。登記備案可以先不用著急，出租人不妨比照新規(guī)的條款，尤其是涉及處罰的條款，自行糾正存在的違規(guī)行為。

    合漂族：

    租金虛高不能再漲

    “春節(jié)過(guò)后，房租才漲了100塊，真是不能再漲了。”小劉是一名“合漂族”，跟別人合租一套二居室，從前年到現(xiàn)在，他租的房子每年都會(huì)漲一次價(jià)，在他看來(lái)，合肥的房租已經(jīng)不便宜了。在小劉看來(lái)，房東繳的稅到頭來(lái)，必然會(huì)落到房客身上。在合肥2年多時(shí)間，小劉租的房子，租金從最初的400元漲到了550元，雖然對(duì)漲租金并不情愿，但因?yàn)檎也坏礁�好的房子，他也只有無(wú)奈接受。

    合肥某房屋中介的李玉祥經(jīng)理分析，從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房客極有可能要承擔(dān)房東的稅收負(fù)擔(dān)。“新規(guī)對(duì)市場(chǎng)的刺激將會(huì)很明顯，占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)的出租方，會(huì)想辦法來(lái)規(guī)避損失。近年來(lái)隨著合肥市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，外來(lái)流動(dòng)人口和進(jìn)城務(wù)工人員不斷增多，房屋租賃市場(chǎng)日漸活躍。可能出現(xiàn)的房屋租金上漲，把‘合漂族’放到了十分被動(dòng)的位置。”