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不是執(zhí)行“一費(fèi)制”了嗎，怎么我家電梯費(fèi)和物業(yè)費(fèi)還是分開交？小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，怎么要求物業(yè)執(zhí)行收費(fèi)“一費(fèi)制”？……本報(bào)96511屢屢接到市民有關(guān)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的疑惑，今天上午，市物價(jià)局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)市民關(guān)心的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問題一一做了解答。

    市物價(jià)局局長(zhǎng)張林上午介紹，物業(yè)收費(fèi)投訴居高不下，2011年全年價(jià)格舉報(bào)6451件，僅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴就有2584件，占比46%。今年1-5月，各類價(jià)格投訴2569件，物業(yè)收費(fèi)投訴929件，占36.1%。如果加上各區(qū)開發(fā)區(qū)的投訴，最少占一半。物業(yè)合同已經(jīng)到期的一定要執(zhí)行物業(yè)收費(fèi)“一費(fèi)制”。合同未到期的，明確期限，物價(jià)部門將跟蹤落實(shí)一費(fèi)制。認(rèn)為物業(yè)合同簽訂到小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之日，以為小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，可以無限期不執(zhí)行物業(yè)收費(fèi)“一費(fèi)制”的，張林上午說，不是無限期的，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，最多三年時(shí)間，也必須執(zhí)行“一費(fèi)制”。

    小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中，哪些實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)？

    答：根據(jù)規(guī)定：住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、小區(qū)車輛停放管理費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅（含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

    政府指導(dǎo)價(jià)不是最終定價(jià)，具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等具體情況在政府指導(dǎo)價(jià)范圍以內(nèi)確定并在物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定。價(jià)格主管部門在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，根據(jù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行備案管理。

    物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成有哪些？服務(wù)成本有哪些？

    答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

    物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

    （一）服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

    （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

    （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；

    （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

    （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；

    （六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

    （七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。

    物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，符合專項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

如何理解物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的“一費(fèi)制”？ 公共能耗費(fèi)包括哪些內(nèi)容？

    答：針對(duì)原先物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中公共能耗費(fèi)收取不統(tǒng)一，操作不透明，收繳率不高，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾較多的狀況，2011年7月市物價(jià)局出臺(tái)了“關(guān)于印發(fā)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知（合價(jià)房〔2011〕41號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》）”。辦法要求實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“一費(fèi)制”，把小區(qū)共用電梯、照明等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等方面收取的公共能耗費(fèi)用納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)中一并收取，不得再另行收取。

    根據(jù)規(guī)定，公共能耗費(fèi)包括住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，全部納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖　?/p>

    哪些情況必須實(shí)施物業(yè)收費(fèi)“一費(fèi)制”？

    答：根據(jù)《辦法》規(guī)定，2011年8月1日實(shí)施后新建的、首次移交的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，嚴(yán)格按照新頒布修訂的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法執(zhí)行，即必須實(shí)行一費(fèi)制。

    對(duì)《辦法》實(shí)施前，即2011年8月1日前雙方簽訂委托合同有明確期限，并沒有到期的，可以按照原合同、原標(biāo)準(zhǔn)、原辦法繼續(xù)執(zhí)行，也可以由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按新的《辦法》重新約定；原合同到期后按照新頒布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法執(zhí)行。

    對(duì)提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)單位另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；前期物業(yè)服務(wù)合同期滿或原業(yè)主委員會(huì)任期期滿，已具備成立業(yè)主委員會(huì)條件但仍未成立的；物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不再續(xù)約或者提前解除合同，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)收費(fèi)“一費(fèi)制”。

    對(duì)物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿繼續(xù)提供服務(wù)的，在多數(shù)業(yè)主的要求下，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行物業(yè)收費(fèi)“一費(fèi)制”。

    如何實(shí)施、執(zhí)行物業(yè)收費(fèi)“一費(fèi)制”？

    答：（1）提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定程序另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可持市房地產(chǎn)行政主管部門備案證明，在《辦法》規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）簽署蓋章的證明及其他價(jià)格行政主管部門需要的資料辦理收費(fèi)備案并申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》。

    （2）小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)的，要在轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、組織下，通過召開業(yè)主大會(huì)（或書面征求意見）的形式，在《辦法》規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，征求業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等相關(guān)意見，并將征求后的修改意見在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以不少于十日的公示。公示后，可持新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同、轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）簽署蓋章的證明及其他價(jià)格行政主管部門需要的資料，辦理收費(fèi)備案并申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》。

    （3）小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按前款方式征求意見并公示后，經(jīng)轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在證明資料中予以明確意見，并提供價(jià)格行政主管部門需要的資料，辦理收費(fèi)備案并申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》。

    老舊小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、單位自管小區(qū)如何實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理？

    答：老舊小區(qū)、拆遷安置小區(qū)按照政府相關(guān)規(guī)定實(shí)行物業(yè)收費(fèi)管理。《辦法》第三十五條規(guī)定：未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照《辦法》自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下具體實(shí)行。

    前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？前期物業(yè)服務(wù)合同期限的表述是：“委托管理有效期自簽訂之日起至業(yè)主委員會(huì)成立之日止”，如何界定其何時(shí)執(zhí)行《辦法》？

    答：《辦法》中明確規(guī)定：住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按規(guī)定實(shí)行公開招投標(biāo)，中標(biāo)價(jià)格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。

    《補(bǔ)充通知》規(guī)定：已具備成立業(yè)主委員會(huì)條件但仍未成立的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行辦法。若前期物業(yè)服務(wù)合同期限為“委托管理有效期自簽訂之日起至業(yè)主委員會(huì)成立之日止”，沒有明確具體期限的，當(dāng)具備成立業(yè)主委員會(huì)條件但因各種原因未能成立的，視為不及時(shí)執(zhí)行《辦法》，應(yīng)予以查處。

住宅小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)，如何要求執(zhí)行物業(yè)收費(fèi)“一費(fèi)制”？

    答：《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條、二十條規(guī)定：符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，一是入住率達(dá)到50%以上的；二是首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的；三是首批物業(yè)交付滿三年的"。符合此條件之一的，視為已具備成立業(yè)主委員會(huì)條件但仍未成立的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《辦法》，以避免因業(yè)主委員會(huì)未能成立而導(dǎo)致無限期的不執(zhí)行《辦法》。

    業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)能否拒絕執(zhí)行《辦法》？業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)研究的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，能否高于政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？

    答：《辦法》是具有普遍約束力的政府規(guī)范性文件，不僅對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力，對(duì)社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)體同樣具有法定約束力。所以，只要實(shí)行正規(guī)物業(yè)管理的小區(qū)都要嚴(yán)格按照《辦法》實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。

    《辦法》規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過科學(xué)成本測(cè)算而確定的，既保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)有規(guī)定的利潤(rùn)，又兼顧業(yè)主實(shí)際承受能力。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的住宅小區(qū)必須在政府指導(dǎo)價(jià)及浮動(dòng)范圍內(nèi)確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

    《辦法》對(duì)住宅小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下停車位，是否執(zhí)行《辦法》規(guī)定的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？別墅類住宅的停車管理服務(wù)如何收費(fèi)？

    答：為加強(qiáng)住宅小區(qū)停車管理，規(guī)范收費(fèi)行為，一方面，《辦法》區(qū)別住宅小區(qū)地面、地下車位規(guī)劃配比情況，實(shí)行地面停車不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，地下停車（包括地面室內(nèi)停車）統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)一制定、規(guī)范住宅小區(qū)地面、地下、已售、未售車位的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，為滿足業(yè)主基本需要，規(guī)定住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

    住宅小區(qū)停車收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)是：（1）未規(guī)劃建設(shè)地下車庫以及規(guī)劃建設(shè)地下車庫的配比率在30%以下（包括30%）的老、舊住宅小區(qū)，地面停車收費(fèi)小車30元/月/輛，中型車50元/月/輛。（2）規(guī)劃建設(shè)地下車庫的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下車庫只能滿足小區(qū)住戶基本需求的住宅小區(qū)，小型車地面停車收費(fèi)80元/月/輛，中型車100元/月/輛。（3）規(guī)劃建設(shè)地下車庫的配比率達(dá)到75%以上，能滿足小區(qū)住戶需求的住宅小區(qū)，小型車地面停車收費(fèi)為160元/月/輛，中型車180元/月/輛。（4）室內(nèi)車庫（地下、地上）停車180元/月/輛，引導(dǎo)提高室內(nèi)（地下、地上）車庫的利用率。上述標(biāo)準(zhǔn)為最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

    開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下停車位，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《辦法》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。《辦法》規(guī)定：室內(nèi)車庫（地下、地上）車位最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為180元/月/輛，其中含50元的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。（機(jī)械車位220元/月/輛，含70元物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)）

    別墅類物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)納入市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)范圍，由雙方協(xié)商解決。別墅類住宅的車輛停放管理費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

    對(duì)住宅小區(qū)利用物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備，從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益處置是如何確定的？

    答：根據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

    住宅小區(qū)是否可以收取來訪及送貨車輛的臨時(shí)停車費(fèi)？物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以收取門禁卡工本費(fèi)？電動(dòng)車充電費(fèi)如何確定？

    答：住宅小區(qū)不可以收取來訪及送貨車輛的臨時(shí)停車費(fèi)。

    門禁卡工本費(fèi)原則上不可以收取。物業(yè)服務(wù)成本中應(yīng)包括共用部位維護(hù)維修費(fèi)用；但若因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可以據(jù)實(shí)收取工本費(fèi)。

    小區(qū)電動(dòng)車停車最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為7元/月/輛，代充電服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商。

    住宅躍層或閣樓要不要繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？商住樓和公寓房如何實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)？

    答：根據(jù)省物價(jià)局、省建設(shè)廳《關(guān)于物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)有關(guān)問題的函》（皖價(jià)服〔2006〕303號(hào)）規(guī)定：“小區(qū)住宅躍層或閣樓可收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，具體收取辦法以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計(jì)算，未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算，未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)。”另據(jù)《辦法》第十七條“物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算”。

    商住樓的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以房屋產(chǎn)權(quán)證登記的性質(zhì)計(jì)收，屬住宅性質(zhì)的物業(yè)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，屬商業(yè)辦公性質(zhì)的物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

    公寓房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以住房登記的性質(zhì)或土地使用年限（住宅土地使用年限為70年，商業(yè)辦公土地使用年限為40年）來界定實(shí)施何種收費(fèi)方式，屬住宅性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，屬商業(yè)辦公性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

    施行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“一費(fèi)制”后收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否有調(diào)整？

    答：據(jù)前期對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)成本測(cè)算，我市多層、高層住宅公共能耗費(fèi)用分別約在0.1元、0.2元以內(nèi)。此次向“一費(fèi)制”過渡的工作中，原則上不允許借機(jī)提價(jià)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)原則上多層、高層分別控制在原標(biāo)準(zhǔn)上浮0.1元、0.2元以內(nèi)，必須履行相關(guān)程序。

    物業(yè)服務(wù)收費(fèi)未明碼標(biāo)價(jià)如何處理？

    答：《辦法》第二十二條：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，依據(jù)國(guó)務(wù)院《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》等法律法規(guī)責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處1000元以上5000元以下罰款。張明 本報(bào)記者 邱青青